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En el Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España de octubre de 2024, en el apartado “El mercado inmobiliario en España”, se destaca la aceleración del aumento de los precios de las viviendas en 2024, sobre todo en las viviendas de nueva construcción. En el Informe se considera que los principales factores explicativos del aumento citado son el elevado ritmo de creación neta de hogares, el creciente volumen de viviendas adquiridas por no residentes y el uso creciente de las viviendas como de uso turístico, lo que reduce la oferta de viviendas de alquiler permanente.

El número de hogares existente en España se mide ahora por medio de la Estadística Continua de Población, elaborada y publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) con frecuencia trimestral. En dicha publicación se recoge información, entre otras magnitudes, sobre la población residente en España, total y en viviendas familiares, hogares y migraciones. El INE define al hogar como “grupo humano formado por una o varias personas que residen habitualmente en una vivienda familiar todo el año o la mayor parte del mismo”.

Se echa en falta que entre los objetivos de la política de vivienda
aparezca el número de hogares que van a beneficiarse
de las actuaciones que se van a emprender

Se advierte la relevancia del hogar como variable determinante no solo de las compras de viviendas, sino también sobre la demanda de bienes de consumo duradero. Se echa en falta que entre los objetivos de la política de vivienda aparezca el número de hogares que van a beneficiarse de las actuaciones que se van a emprender.

La fuente básica de información del INE para estimar de forma continuada la población y el número de hogares de España es el Padrón Municipal de Población. Los últimos datos publicados de la Encuesta de Población citada corresponden a 1 de octubre de 2024, fecha en la cual la población residente en España ascendía a 48,9 millones de habitantes y la residente en viviendas familiares se elevaba a 48,6 millones. El número de hogares en la fecha citada se situaba en 19,4 millones (datos provisionales). Como se dice en los medios de comunicación al comentar los datos de empleo, nunca había tenido España una población próxima a los 50 millones de habitantes.

Desde 2021 se ha acelerado el aumento de la población de España. Así, entre 2021 y 2024 la población ha crecido en 1,6 millones de habitantes. Los extranjeros explican el 86,7% de dicho aumento y el 13,3% restante corresponde a la población española. Los nacidos en el extranjero cubren más del 100% del crecimiento de la población, pues ha habido más defunciones que nacimientos en el caso de la población nacida en España después de 2020. El aumento de la población se ha desacelerado en 2024 respecto de los dos años precedentes.

En cuanto al número de hogares, entre 2021 y 2024 se ha duplicado el ritmo de aumento anual correspondiente respecto del periodo 2013-2020, según la Estadística Continua de la Población. El aumento neto medio anual del número de hogares en el periodo 2021-2023 ha sido superior a los 259.000, previéndose para 2024 una desaceleración que dejaría el aumento neto de los hogares en este ejercicio en 145.900.

El que el crecimiento del número de hogares tenga lugar básicamente a partir de la población inmigrante tiene una repercusión clara sobre el mercado de vivienda. Se trata de un aumento de aluvión, que necesita más viviendas que cuando el aumento poblacional equivalente se deriva del crecimiento demográfico.  La población extranjera procedente de países de fuera de la eurozona busca viviendas de alquiler asequibles, como lo indica el que el 73% de los hogares extranjeros resida en viviendas de alquiler, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE. Hay una parte de la inmigración que reside en España de forma habitual y que suele tener un nivel de ingresos superior a la media y que, con frecuencia, compra viviendas sin necesidad del crédito hipotecario.

La construcción de nuevas viviendas
debe concentrarse en aquellas cuyo precio de alquiler resulte asequible
a los hogares con reducidos niveles de ingresos

En 2024, la desaceleración del aumento del número de hogares ha sido más acusada que la de la población hasta el tercer trimestre de este año. Abundan las declaraciones en las que se compara el ritmo de creación de hogares con el ritmo de aumento del parque de vivienda. Las viviendas de nueva construcción terminadas en el periodo 2021-2023 han estado por debajo de 90.000 al año, lejos del aumento del número de hogares en el mismo periodo. Teniendo en cuenta que el aumento de los hogares se deriva sobre todo de la población inmigrante que viene a trabajar a España, resulta evidente que es importante aumentar el ritmo de construcción de nuevas viviendas. Sin embargo, dicho aumento debe de concentrarse en viviendas cuyo precio de alquiler resulte asequible a los hogares con reducidos niveles de ingresos.

  “La idea de que hacer más casas no provoca bajadas de precios, sino que incluso suele tener el efecto inverso puede corroborarse con la experiencia. Nuestro modelo de oleadas hace que el sector se caliente con la expectativa. Cuando hay grúas es que hay fiesta y suben los precios, que solo se corrigen tras los estallidos. La cuestión es que una vivienda no es un pimiento, una vivienda es más cosas, por ejemplo, una hucha y es también un activo financiero” (Jorge Dioni López, “Las casas no son pimientos”, El País, 8 de mayo de 2024) Los mayores aumentos de precios de la vivienda en España han tenido lugar en las etapas en las que fue mayor el ritmo de construcción de nuevas viviendas.

En el mercado de vivienda la oferta de nuevas viviendas es muy rígida a corto plazo, pero no es así a largo plazo. En los ocho primeros meses de 2024 el número de viviendas iniciadas creció en un 16,8% sobre el mismo periodo de 2023. Esto último implica que la construcción de nuevas viviendas se puede colocar en breve en unas 150.000 viviendas iniciadas al año. La política de vivienda tiene que actuar canalizando la construcción de nuevas viviendas hacia el componente más vulnerable de la demanda pendiente y no en fomentar de forma indiscriminada la construcción de nuevas viviendas.