En la página 78 de la Resolución Política del 41º Congreso del PSOE, entre las 48 propuestas de Política de Vivienda, la número 39 dice lo siguiente: “Crearemos una gran empresa pública de vivienda y suelo cuya misión será la de construir y gestionar viviendas desde la Administración General del Estado”. La propuesta la incorporó en el discurso de clausura del congreso el secretario general del PSOE y presidente del gobierno Pedro Sánchez.
1.- El fuerte empuje de la población y de los hogares en 2021-2024
El problema de la vivienda se ha intensificado en el periodo posterior a la pandemia de Covid acaecida en 2020. Después de este año se ha acelerado el aumento de la población de España y ha crecido a fuerte ritmo la creación de hogares. El incremento de la población, que con fecha 1 de septiembre ascendía a 48,9 millones, se debe sobre todo al incremento del número de inmigrantes.
El aumento “de aluvión” de la población ha dado lugar a que el ritmo medio anual de creación de hogares entre 2021 y 2024 haya sido de 233.400. El descenso del tamaño medio del hogar ha contribuido a aumentar la creación de hogares. Frente a la expansión de la demanda de vivienda de alquiler por el mayor número de hogares, la oferta de alquiler ha descendido. El retroceso lo provoca el desplazamiento desde la oferta de alquileres permanentes a alquileres a plazo inferior a un año y por el auge de las viviendas de uso turístico en las ciudades con peso significativo del turismo en su actividad productiva.
En consecuencia, los aumentos de los precios de las viviendas y de los alquileres han superado ampliamente al de los salarios en el periodo 2014-2023. En 2024 el aumento anual de los precios de la vivienda ha sido el 8,1% en el tercer trimestre y el de los alquileres el 11,1% en noviembre, frente a un incremento de los salarios del 4%. El importante descenso de los tipos de interés contribuye a acelerar el crecimiento de los precios de la vivienda por el reforzamiento que supone de la demanda de vivienda.
2.- Superar el retroceso de la promoción de viviendas protegidas destinadas al alquiler
El principal instrumento que permitiría frenar el aumento de los precios y de los alquileres radica en lograr un fuerte crecimiento de la oferta de viviendas protegidas destinadas al alquiler. Hasta la primera década del presente siglo se construían volúmenes importantes de viviendas protegidas. Así, en 2012 las calificaciones definitivas (equivalente a viviendas terminadas) de viviendas protegidas ascendieron a 53.332. A partir de 2013, coincidiendo con el inicio del Plan 2013-2016, establecido por el gobierno del Partido Popular, la construcción de viviendas protegidas descendió de forma espectacular, como lo confirma el que las calificaciones definitivas se situaron por debajo de las 5.000 en 2017 (Gráfico).
El descenso en la construcción de viviendas protegidas fue consecuencia, en primer lugar, de la fuerte disminución del gasto público estatal destinado a vivienda. En segundo lugar, la desaparición de las entidades de crédito que habían financiado en el pasado dicha construcción, las cajas de ahorros y el Banco Hipotecario de España, dejó sin financiación crediticia la construcción de viviendas protegidas.
Aunque la competencia en materia de política de vivienda corresponde a las comunidades autónomas, la mayor parte de los recursos públicos destinados a vivienda proceden de los Presupuestos Generales del Estado. En 2023 y 2024 la cuantía del gasto público destinado a vivienda en dichos presupuestos ascendió a algo menos de 3.500 millones de euros, equivalentes al 0,24% del PIB de España.
Esta proporción resulta reducida respecto del nivel de gasto en vivienda en el resto de países de la Unión Europea, pero el nivel del gasto en 2022-24 supuso un aumento importante respecto de los bajos niveles del periodo 2013-2021. La construcción de viviendas protegidas se ha recuperado algo en el transcurso de la presente década, pero aun así el número de calificaciones definitivas solo ascendió a 8.847 en 2023, equivalentes al 4,1% del aumento del número de hogares creados durante dicho ejercicio.
3.- SEPES actuará como empresa promotora y gestionará las viviendas públicas
Ante la difícil situación del mercado del alquiler, resulta necesario promover la construcción de un volumen anual de unas 40.000 viviendas protegidas destinadas al alquiler durante un periodo prolongado de tiempo. El importe del alquiler no debería de superar el 30% de los ingresos de los hogares. Ante las restricciones establecidas a los ayuntamientos para la promoción de viviendas protegidas en la Ley 27/2013 de racionalización y sostenibilidad de la administración local, que obliga a computar como deuda local la de las empresas municipales de suelo y vivienda, resulta necesario crear una empresa pública que pueda promover y gestionar un parque público estatal de vivienda para el alquiler social.
Dicha empresa pública también podría gestionar las viviendas de SAREB, que se incorporarían a la empresa pública citada y también establecer instrumentos alternativos, como una garantía de alquiler para jóvenes, favoreciendo su emancipación y la movilidad geográfica. De acuerdo con las declaraciones de la ministra de Vivienda, Isabel Rodriguez (El País, 8 de diciembre de 2024), a partir de la empresa SEPES, dependiente del Ministerio de Vivienda, entidad pública empresarial de suelo en todos sus destinos, se va a desarrollar la empresa pública que va a actuar desde la disposición y urbanización de los suelos hasta la edificación de las viviendas, así como la movilización y compra de otras viviendas.
La nueva SEPES, pues dicha empresa deberá modificar su estructura jurídica, actuará estableciendo acuerdos con las comunidades autónomas y con los ayuntamientos para desarrollar su actividad. SEPES podrá sacar a concurso la construcción de viviendas protegidas destinadas al alquiler. En este momento resulta imprescindible que los ayuntamientos dispongan de registros actualizados de las demandas de vivienda realizadas por los vecinos de cada localidad, registros que son obligatorios en este momento en Cataluña y País Vasco.
Para desarrollar su actividad SEPES necesitará suelo y financiación. El suelo puede proceder del disponible por parte de la Administración General del Estado, incluidos los de SAREB, y también del procedente de los nuevos desarrollos inmobiliarios de los ayuntamientos. El ICO, último vestigio de lo que fue una potente banca pública, pasara a desempeñar un papel determinante para el proyecto de la empresa pública promotora, sobre todo en un momento en que la banca privada no financia a la promoción de viviendas destinadas al alquiler y menos aún si son viviendas protegidas.
Los recursos del ICO pueden proceder de los Presupuestos Generales del Estado, de los fondos europeos, de las emisiones de bonos por parte de dicha entidad con aval público y también de los préstamos del Banco Europeo de Inversiones. Para desarrollar esta misión el ICO necesitará reforzar sus recursos propios y también crear una red territorial para que la financiación a promotor público pueda llegar a todos los territorios de España. Puede ser conveniente la creación de un Fondo de Estado para la Promoción de Vivienda destinada al alquiler asequible a partir de los fondos europeos, que sería gestionado por el ICO, con un aval público del 50% del valor nominal de los préstamos y que dispondría de una importante dotación inicial.
Con la actuación promotora de SEPES se impulsa el cumplimiento de la ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Dicha ley articuló las políticas públicas sobre los controles de los incrementos de precios del alquiler y sobre la vivienda protegida orientada sobre todo al alquiler. Esto último contrasta con la vivienda protegida del pasado, que se destinó casi por completo a la propiedad. SEPES debería impulsar su nueva actividad con la mayor prontitud, ante el gran alcance de la tarea a realizar.
Julio Rodríguez López
Vocal del Consejo Superior de Estadística
Fue presidente del Banco
Hipotecario de España y
de la Caja de Ahorros de Granada
Tribuna Socialista 
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